Експертна статия
Гаранционни срокове в строителството: четири години или пет?
Дали се прилага VOB/B, или германският граждански кодекс, решава цяла година отговорност. Който сметне срока погрешно, губи основателна претенция — без някой да възрази.
Експертна статия на Open Experience GmbH. · Състояние: август 2026 г.
Колко дълги са гаранционните срокове в строителството?
За строежи претенциите при дефекти се погасяват по давност след пет години съгласно германския граждански кодекс (BGB, § 634a ал. 1 т. 2) и след четири години съгласно VOB/B (§ 13 ал. 4 т. 1) — германските общи условия за строителни договори. И двата срока текат от приемането. Срокът по VOB/B се прилага само ако VOB/B са валидно включени в договора; без такова включване остават петте години на гражданския кодекс. Страните могат да уговорят различни срокове, които имат предимство пред законовите.
Сроковете един до друг
Законовите срокове на двата режима, поставени един до друг. Те се прилагат винаги когато строителният договор не предвижда друго.
| Работа | BGB (§ 634a) | VOB/B (§ 13 ал. 4) |
|---|---|---|
| *Строеж* | 5 години | 4 години |
| Друга работа — изработване, поддръжка или изменение на вещ | 2 години | 2 години |
| Части на горивни инсталации в контакт с огъня | няма специално правило | 2 години |
| Части на промишлени горивни инсталации в контакт с огъня и изолиращи димните газове | няма специално правило | 1 година |
| Машинни и електротехнически инсталации, когато възложителят пропусне поддръжката | няма специално правило | 2 години |
Източник: § 634a BGB, § 13 ал. 4 т. 1 и 2 VOB/B. Там, където гражданският кодекс няма специално правило, срокът следва естеството на работата — при строежи следователно пет години.
Кога започва срокът — и от какво зависи?
И двата режима свързват началото с приемането. Съгласно VOB/B срокът тече от приемането на цялата работа; само за самостоятелно завършени части той тече от тяхното частично приемане (§ 13 ал. 4 т. 3). Така датата на приемане е най-важното число в целия проект — и точно онова, което години по-късно никой вече не може да посочи със сигурност.
- Няма дата, няма срокБез доказана дата на приемане изтичането не може да се изчисли. При спор рискът носи този, който се позовава на срока.
- Частичните приемания текат самостоятелноВсяко частично приемане открива собствен срок. Който не ги разграничава, брои от погрешна дата.
- Конклудентно и презумирано приеманеПриемане може да настъпи и без протокол — чрез конклудентни действия или с изтичането на срок. Тогава датата не е установена, а трябва да бъде доказана.
Уведомлението за дефект удължава срока — но само за посочения дефект
Съгласно VOB/B писменото уведомление има особено действие: ако възложителят поиска писмено отстраняване на дефект преди изтичане на срока, претенцията за отстраняване на този дефект се погасява едва две години след получаване на искането — и никога преди изтичането на обичайния срок (§ 13 ал. 5 т. 1). След приключване на отстраняването за тези поправителни работи тече нов двугодишен срок.
Решаващо е получаването от изпълнителя, а не изпращането. Който не може да докаже получаването, не е удължил нищо.
Спиране и нов начален момент — двата механизма, които трябва да се познават
Наред със специалното правило на VOB/B се прилагат общите разпоредби на гражданския кодекс. Те разграничават две последици, които в практиката редовно се смесват.
- Спиране — часовникът застиваПреговорите за дефекта (§ 203 BGB) и действията по съдебна защита като иск или самостоятелно обезпечаване на доказателства (§ 204 BGB) спират давността. Вече изтеклото време остава зачетено.
- Нов начален момент — часовникът тръгва отначалоАко изпълнителят признае дефекта — чрез частично плащане, обезпечение или отстраняване без възражения — давността започва да тече отново (§ 212 BGB).
- Защо това има значение на практикаМежду «спряно» и «започнало отначало» може да лежат години. И двете предполагат събитието да може да се докаже с дата.
Петте най-скъпи грешки
VOB/B предполагани, но никога уговорени
Без валидно включване срокът е пет години, а не четири — в полза на възложителя и в тежест на изпълнителя.
Датата на приемане не е доказана
Без датиран протокол изтичането е чисто твърдение.
Частичните приемания сборувани
Един общ срок за всички специалности — класическата грешка на електронната таблица.
Уведомено устно
Удължаването по § 13 ал. 5 VOB/B изисква писмена форма и получаване.
Срокът в главата на ръководителя на проекта
Гаранцията тече дълго след като екипът отдавна е другаде. Което не е в система, изтича.
По-добре
Приемане, срок и уведомление в една преписка — с дата, доказателство за получаване и документация на едно и също място.
Срокове, които сами се обаждат
С Construction Time всеки срок остава закачен за събитието, от което произлиза: протокола за приемане, отделния дефект, поправителните работи. Системата изчислява изтичането от записаната дата на приемане, обажда се преди крайния ден и пази кога кое уведомление е било получено — и пет години по-късно, когато в проекта вече няма никой от първоначалния екип.
Често задавани въпроси
Прилагат ли се VOB/B автоматично?
Не. Те трябва валидно да бъдат включени в строителния договор. Без включване се прилага гражданският кодекс — пет години за строежи вместо четири.
Може ли гаранционният срок да се удължи договорно?
Да, различни срокове могат да се уговорят и имат предимство пред законовите. В общи условия те обаче подлежат на контрол за съдържание.
Какво важи при умишлено премълчани дефекти?
Тогава се прилага общата давност на гражданския кодекс (три години от узнаването или от грубо небрежното незнание). При строежи давността обаче не настъпва преди изтичането на петгодишния срок (§ 634a ал. 3 BGB).
Започва ли срокът отначало след отстраняване?
За самите поправителни работи VOB/B предвиждат нов двугодишен срок. Срокът за останалата работа продължава непроменен.
Каква е разликата между законова гаранция и търговска гаранция?
Законовата гаранция е предвидената в закона отговорност за дефекти с описаните тук срокове. Търговската гаранция е доброволен, допълнителен ангажимент на изпълнителя или производителя и може да има собствени срокове.
Кой трябва да докаже дефекта?
След приемането — възложителят. Точно затова документацията от строителната фаза решава дали една претенция може да бъде защитена.
Нито един пропуснат срок повече.
За 45 минути показваме как приемане, дефекти и гаранционни срокове се събират в една преписка — чак до последния краен ден.