Artículo técnico
Plazos de garantía en obra: ¿cuatro años o cinco?
Que se aplique la VOB/B o el código civil alemán decide un año entero de responsabilidad. Quien calcula mal el plazo pierde un derecho fundado — sin que nadie se oponga.
Artículo técnico de Open Experience GmbH. · Estado: agosto de 2026
¿Cuánto duran los plazos de garantía en la construcción?
En las obras, los derechos por vicios prescriben a los cinco años según el código civil alemán (BGB, § 634a apdo. 1 n.º 2) y a los cuatro años según la VOB/B (§ 13 apdo. 4 n.º 1), el pliego general alemán para contratos de obra. Ambos plazos comienzan con la recepción. El plazo de la VOB/B solo rige si esta se incorporó válidamente al contrato; sin esa incorporación se mantienen los cinco años del código civil. Cabe pactar plazos distintos, que prevalecen sobre los legales.
Los plazos uno junto a otro
Los plazos legales de ambos regímenes en paralelo. Rigen siempre que el contrato de obra no disponga otra cosa.
| Prestación | BGB (§ 634a) | VOB/B (§ 13 apdo. 4) |
|---|---|---|
| *Obra* | 5 años | 4 años |
| Otra obra — fabricación, mantenimiento o modificación de un bien | 2 años | 2 años |
| Partes en contacto con el fuego de instalaciones de combustión | sin regla especial | 2 años |
| Partes en contacto con el fuego y aislantes de humos de instalaciones de combustión industriales | sin regla especial | 1 año |
| Instalaciones mecánicas y electrotécnicas cuando el comitente omite el mantenimiento | sin regla especial | 2 años |
Fuente: § 634a BGB, § 13 apdo. 4 n.º 1 y 2 VOB/B. Allí donde el código civil no prevé una regla especial, el plazo sigue la naturaleza de la obra — cinco años en el caso de una obra construida.
¿Cuándo empieza el plazo — y de qué depende?
Ambos regímenes vinculan el inicio a la recepción. Según la VOB/B, el plazo comienza con la recepción de la prestación completa; solo las partes concluidas en sí mismas comienzan con su recepción parcial (§ 13 apdo. 4 n.º 3). La fecha de recepción es así el dato más importante de todo el proyecto — y precisamente el que años después nadie sabe indicar con seguridad.
- Sin fecha no hay plazoSin una fecha de recepción acreditada no puede calcularse el vencimiento. En caso de litigio, el riesgo recae sobre quien invoca el plazo.
- Las recepciones parciales corren por separadoCada recepción parcial abre su propio plazo. Quien no las distingue cuenta desde la fecha equivocada.
- Recepción tácita y recepción presuntaLa recepción puede producirse sin acta alguna — por comportamiento concluyente o al vencer un plazo. La fecha no queda entonces establecida: hay que probarla.
El requerimiento por vicios prolonga el plazo — pero solo para el vicio señalado
Según la VOB/B, el requerimiento por escrito produce un efecto particular: si el comitente exige por escrito la subsanación de un vicio antes de que venza el plazo, el derecho a la subsanación de ese vicio prescribe solo dos años después de la recepción del requerimiento — y nunca antes de que haya transcurrido el plazo ordinario (§ 13 apdo. 5 n.º 1). Concluida la subsanación, corre un nuevo plazo de dos años para esos trabajos.
Lo decisivo es la recepción por la empresa, no el envío. Quien no puede probar la recepción no ha prolongado nada.
Suspensión y reinicio — los dos mecanismos que hay que conocer
Junto a la regla especial de la VOB/B rigen las disposiciones generales del código civil. Distinguen dos efectos que en la práctica se confunden con regularidad.
- Suspensión — el reloj se detieneLas negociaciones sobre el vicio (§ 203 BGB) y los actos de reclamación judicial como la demanda o el procedimiento autónomo de prueba (§ 204 BGB) suspenden la prescripción. El tiempo ya transcurrido sigue computando.
- Reinicio — el reloj vuelve a ceroSi la empresa reconoce el vicio — mediante pago a cuenta, garantía o subsanación sin reservas —, la prescripción comienza de nuevo (§ 212 BGB).
- Por qué importa en la prácticaEntre «suspendido» y «reiniciado» pueden mediar años. Ambos suponen que el hecho pueda acreditarse con fecha.
Los cinco errores más caros
VOB/B supuesta, nunca pactada
Sin incorporación válida el plazo es de cinco años y no de cuatro — en favor del comitente, a costa de la empresa.
Fecha de recepción no acreditada
Sin acta fechada, el vencimiento es pura afirmación.
Recepciones parciales mezcladas
Un plazo único para todos los oficios — el error clásico de la hoja de cálculo.
Reclamación hecha de palabra
La prórroga del § 13 apdo. 5 VOB/B exige forma escrita y recepción.
El plazo en la cabeza del jefe de proyecto
La garantía sigue corriendo mucho después de que el equipo se haya ido. Lo que no está en un sistema, vence.
Mejor así
Recepción, plazo y requerimiento en un mismo expediente — con fecha, acuse de recibo y justificante en el mismo sitio.
Vencimientos que se avisan solos
Con Construction Time, cada plazo queda unido al hecho del que nace: el acta de recepción, el vicio concreto, los trabajos de subsanación. El sistema calcula el vencimiento a partir de la fecha de recepción registrada, avisa antes de la fecha límite y guarda constancia de cuándo se recibió cada requerimiento — también cinco años después, cuando ya no queda nadie del equipo original en el proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica la VOB/B automáticamente?
No. Debe incorporarse válidamente al contrato de obra. Sin incorporación rige el código civil — cinco años para las obras en lugar de cuatro.
¿Puede ampliarse el plazo de garantía por contrato?
Sí, cabe pactar plazos distintos y prevalecen sobre los legales. En condiciones generales quedan, no obstante, sujetos al control de contenido.
¿Qué ocurre con los vicios ocultados dolosamente?
Se aplica la prescripción ordinaria del código civil (tres años desde el conocimiento o el desconocimiento gravemente negligente). En las obras, sin embargo, la prescripción no se produce antes de que transcurra el plazo de cinco años (§ 634a apdo. 3 BGB).
¿Vuelve a empezar el plazo tras una subsanación?
Para los propios trabajos de subsanación, la VOB/B prevé un nuevo plazo de dos años. El plazo del resto de la prestación sigue corriendo sin cambios.
¿Qué diferencia hay entre garantía legal y garantía comercial?
La garantía legal es la responsabilidad por vicios prevista en la ley, con los plazos aquí descritos. Una garantía comercial es un compromiso voluntario y adicional de la empresa o del fabricante y puede tener plazos propios.
¿Quién debe probar el vicio?
Tras la recepción, el comitente. Precisamente por eso la documentación de la fase de obra decide si un derecho es exigible.
No volver a pasar por alto un vencimiento.
En 45 minutos mostramos cómo recepción, vicios y plazos de garantía confluyen en un mismo expediente — hasta la última fecha límite.