Artículo técnico
Control de obra: tareas, desarrollo y el software adecuado
Se vigila según la criticidad y se documenta cada día. Qué tareas comprende, quién las asume y con qué se genera la prueba.
Artículo técnico de Open Experience GmbH. Estado: octubre de 2026
¿Qué es el control de obra?
El control de obra («Bauüberwachung») es la comprobación de que la ejecución coincide con la licencia, el proyecto de ejecución, el pliego de prestaciones y las reglas reconocidas de la técnica, junto con la documentación de lo que se ha comprobado. En la edificación es la fase 8 de la HOAI, el baremo alemán de honorarios de arquitectos e ingenieros, y allí es otro nombre para la supervisión de obra («Objektüberwachung»). En las obras de ingeniería y las infraestructuras de transporte, el control de obra in situ es una prestación especial junto a la dirección superior de la obra. Lo presta el arquitecto o el ingeniero por encargo del promotor, y a veces la propia dirección de obra de este. El software para el control de obra debe reunir cuatro pruebas en un mismo lugar: el recorrido, el diario de obra, los defectos con plazo y las fotos con lugar y hora.
Marco jurídico: Alemania (código civil BGB, condiciones de contratación de obra VOB/B, arancel HOAI). En otros países rigen normas distintas, y lo pactado en el contrato prevalece sobre los plazos ordinarios aquí citados.
Quién presta el control de obra
En una obra vigilan varios intervinientes, con encargos distintos y responsabilidades distintas. A los tres papeles se les llama «dirección de obra» en el día a día, pero deben cosas diferentes.
- El arquitecto o el ingeniero por encargo del promotorEl control de obra según la HOAI, fase 8. Se deben, entre otras cosas, la vigilancia de la ejecución, el diario de obra, la medición con las empresas ejecutoras, la recepción y la vigilancia de la subsanación de defectos durante la garantía (anexo 10.1). Según el § 34 de la HOAI, a esta fase corresponde el 32 por ciento de los honorarios para edificios, más que a cualquier otra.
- La dirección de obra del promotorLos grandes promotores y los gestores de proyecto ponen jefes de obra propios que acompañan la supervisión de obra o la asumen por completo. La VOB/B da al comitente en el § 4 el derecho a vigilar la ejecución conforme al contrato, con acceso a los puestos de trabajo, los talleres y los almacenes.
- La dirección de obra del contratistaEl contratista ejecuta su prestación bajo su propia responsabilidad según el § 4 apdo. 2 de la VOB/B y vigila él mismo a sus subcontratistas. Su jefe de obra documenta impedimentos, trabajos por horas y mediciones, porque la VOB/B exige pruebas de ello.
El jefe de obra según la normativa de edificación del estado federado es un cuarto papel: responde ante la administración de que la obra cumple las normas de derecho público. Los papeles pueden coincidir en una persona; las obligaciones siguen separadas.
Las tareas del control de obra en su desarrollo
Desde la primera aprobación de planos hasta el final de la garantía. La columna derecha indica qué debe existir al final para que la vigilancia pueda demostrarse incluso años después.
| Momento | Tarea | Prueba |
|---|---|---|
| Antes del inicio de la obra | Aprobar el estado de los planos, elaborar el calendario, fijar intervinientes y responsabilidades | Notas de aprobación por plano, calendario con fecha, lista de intervinientes |
| A diario | Llevar el diario de obra con tiempo, personal, equipos, trabajos, órdenes e incidencias | Parte diario con fecha, continuo, no reconstruido |
| En cada recorrido | Comprobar la ejecución, escalonada según la criticidad; constatar defectos y notificarlos con plazo | Acta del recorrido, fotos con lugar y hora, notificación de defectos con acuse de recibo |
| Antes de cerrar elementos constructivos | Aprobar impermeabilización, armadura, aislamiento e instalaciones | Fotos de aprobación por tramo, protocolos de medición |
| De forma continua | Participar en la medición, comprobar facturas, actualizar el calendario, controlar los costes | Mediciones comprobadas, notas de comprobación de facturas, calendario actualizado |
| En la recepción | Organizar la recepción formal, levantar acta de defectos y reservas, dejar constancia de los plazos | Acta de recepción con fecha, lista de defectos, reservas |
| Después de la recepción | Vigilar la subsanación de defectos durante la garantía, listar los plazos por contratista | Lista de plazos, requerimientos con acuse de recibo, comunicaciones de finalización |
Las prestaciones básicas en su texto literal están en el anexo 10.1 de la HOAI, fase 8. Las obligaciones como lista para marcar están en el artículo sobre la fase 8, en PDF y Word.
El control de obra in situ en obras de ingeniería e infraestructuras de transporte
En puentes, túneles, carreteras o canalizaciones, la fase 8 se llama dirección superior de la obra («Bauoberleitung», anexos 12 y 13 de la HOAI). Quien vigila allí sobre el terreno presta el control de obra in situ («örtliche Bauüberwachung») como prestación especial, que se encarga y se remunera aparte. En el fondo son las mismas tareas que en la edificación: vigilar la ejecución sobre el terreno, llevar el diario de obra, participar en la medición y estar presente en las recepciones. La diferencia está en el contrato, no en la documentación: también aquí, lo comprobado debe acreditarse con fecha y lugar.
Qué distingue jurídicamente la supervisión de obra, el control de obra y la autoridad de edificación, y de qué responde el supervisor de obra, está en el artículo vecino.
¿Qué software sirve para el control de obra?
Uno en el que las cuatro pruebas de la tabla nazcan en el mismo lugar mientras el trabajo avanza. Lo deciden seis criterios.
- El plano como ordenLos defectos, las fotos y los recorridos se ubican en la planta y, si hace falta, en el modelo BIM. «Planta baja, al fondo a la izquierda» ya no basta a los seis meses.
- Diario de obra en el mismo sistemaEl parte diario y los defectos están en un expediente. Si están en dos sistemas, se registra todo dos veces y en un litigio se busca dos veces.
- Defectos con plazo y destinatarioCada defecto lleva responsable, plazo y estado. La empresa ejecutora recibe un acceso propio, gratuito, y comunica allí la subsanación.
- Fotos con lugar y horaCada toma lleva sello de tiempo y posición en el plano. Las tomas 360° desde el casco registran plantas enteras antes de que se cierren los elementos constructivos.
- Sin conexión en la estructuraSe registra sin red y se sincroniza después. En el sótano y en la escalera, eso es lo normal.
- Servidores en Alemania y plazos durante añosLos datos están en servidores en Alemania, y los plazos de garantía por contratista siguen corriendo en el sistema cuando el equipo del proyecto trabaja ya en otra parte.
Qué proveedores describen cada cosa en su web está en la comparativa de mercado con diez proveedores, con fuente y fecha de consulta.
Control de obra con Open Experience
Construction Defects, Construction Diary, Construction Photos y Construction Checklists forman un expediente por proyecto: el recorrido con los defectos en el plano, el parte diario con los valores medidos por la estación meteorológica, las fotos con lugar y hora y la aprobación antes del cierre como lista de comprobación. La cámara de casco 360° DIGIBAU 360 registra plantas enteras en un solo recorrido. Tras la recepción, los plazos de garantía por contratista siguen corriendo en el mismo sistema. Supervisores de obra, contratistas generales y representantes de la propiedad trabajan con ello desde 2009.
Preguntas frecuentes
¿Qué software sirve para el control de obra?
Uno que lleve en un expediente el recorrido, el diario de obra, los defectos con plazo y las fotos con lugar y hora, que funcione sin conexión y que mantenga los plazos de garantía después de la recepción. Open Experience cumple estos criterios y aporta además la cámara de casco 360°; qué describen otros proveedores lo muestra la comparativa de mercado, con fuente.
¿Qué comprende el control de obra?
La vigilancia de la ejecución para que coincida con el proyecto, el contrato y las reglas de la técnica, el diario de obra, los recorridos con notificaciones de defectos, las aprobaciones antes de cerrar elementos constructivos, la medición y la comprobación de facturas, el control de plazos, la recepción y la vigilancia de la subsanación de defectos durante la garantía.
¿Control de obra y dirección de obra son lo mismo?
En el lenguaje corriente sí; jurídicamente no. El control de obra es la prestación del arquitecto o del ingeniero para el promotor según la HOAI. El jefe de obra según la normativa de edificación del estado federado responde ante la administración del cumplimiento de las normas de derecho público, y el jefe de obra del contratista dirige la prestación de su propia empresa.
¿Quién puede asumir el control de obra?
La HOAI no exige una titulación concreta; lo habitual son arquitectos e ingenieros de edificación, y en las infraestructuras de transporte y las obras de ingeniería, oficinas de ingeniería. El jefe de obra según la normativa de edificación del estado federado debe tener los conocimientos y la experiencia necesarios; los requisitos están en la normativa de cada estado.
¿Con qué frecuencia debe estar en la obra quien la controla?
Tanto como lo exijan los trabajos. Los trabajos sencillos se comprueban por muestreo; los oficios que exigen vigilancia intensiva, como la impermeabilización, la armadura o el aislamiento, se siguen de cerca, hasta la presencia. Lo decisivo es poder demostrar cuándo se comprobó qué.
¿Cuánto cuesta el control de obra?
En los edificios, según el § 34 de la HOAI, el 32 por ciento de los honorarios totales corresponde a la fase 8. En las obras de ingeniería y las infraestructuras de transporte, el control de obra in situ se acuerda aparte como prestación especial, a menudo por tiempo empleado o como porcentaje de los costes de construcción.
Fuentes y base jurídica
Las afirmaciones jurídicas de este artículo se apoyan en las fuentes primarias que figuran a continuación. El artículo no sustituye al asesoramiento jurídico en cada caso concreto.
- HOAI, anexo 10: texto de la fase 8 (supervisión de obra)
- § 34 HOAI: prestaciones para edificios e interiores, parte de la fase 8 en los honorarios
- HOAI, anexo 12 (obras de ingeniería): «Bauoberleitung» y «örtliche Bauüberwachung»
- HOAI, anexo 13 (infraestructuras de transporte): «Bauoberleitung» y «örtliche Bauüberwachung»
- VOB/B (edición 2016), texto oficial del ministerio federal alemán: § 4, ejecución y derecho de vigilancia del comitente
Vigilar como hasta ahora, demostrarlo con sistema.
45 minutos con su proyecto: recorrido, defecto, plazo, parte diario, una vez en el flujo real.