Artículo técnico
El requerimiento por vicios: breve, concreto, demostrable
La mayoría de los requerimientos no fracasa por el vicio, sino por la forma. Quien no fija plazo o no puede acreditar la recepción no tiene nada en la mano jurídicamente.
Artículo técnico de Open Experience GmbH. · Estado: agosto de 2026
¿Qué es un requerimiento por vicios?
El requerimiento es la exigencia del comitente a la empresa de subsanar un vicio dentro de un plazo fijado. Antes de la recepción se apoya en el § 4 apdo. 7 de la VOB/B (pliego general alemán para contratos de obra) y después en el § 13 apdo. 5 VOB/B o en la petición de cumplimiento del § 634 n.º 1 del código civil alemán. Debe describir el vicio de modo que resulte localizable, señalar un plazo adecuado y llegar de forma acreditable a la empresa: solo entonces empiezan a correr las consecuencias jurídicas.
Los elementos de un requerimiento eficaz
Seis datos sin los cuales un requerimiento es atacable. No sustituyen a un formulario, pero como lista de comprobación antes de enviarlo han demostrado su utilidad.
| Elemento | Qué debe constar | Por qué |
|---|---|---|
| Destinatario y referencia contractual | Empresa, obra, contrato o lote | Vincula el requerimiento al contrato correcto |
| *Descripción del vicio* | Qué se aprecia, dónde exactamente, desde cuándo | El vicio debe ser localizable, no explicado |
| Ubicación y prueba | Planta, eje, local, posición en el plano, fotografía | Hace verificable la constatación |
| *Exigencia de subsanación* | Petición expresa de reparación | Una simple observación no es un requerimiento |
| Plazo adecuado | Una fecha concreta en lugar de «a la mayor brevedad» | Sin plazo no nacen ni la ejecución sustitutoria ni los demás derechos |
| Fecha y remitente | Quién requiere y cuándo, con acuse de recibo | El plazo corre desde la recepción |
Base jurídica: § 4 apdo. 7 y § 13 apdo. 5 VOB/B, §§ 634 y ss. del código civil alemán.
No necesita conocer la causa
El error más extendido consiste en creer que solo cabe requerir cuando se conoce la causa. Es justo al revés. Según jurisprudencia consolidada basta con describir el síntoma, es decir, cómo se manifiesta el vicio. Averiguar la causa y el oficio responsable no corresponde al comitente.
- Así es suficiente«Sótano, eje C/4, cercos oscuros de humedad en la cara interior del muro exterior, apreciados por primera vez el 12 de agosto de 2026.»
- Así no«La impermeabilización se ejecutó defectuosamente.» Eso es una valoración que habría que probar en un litigio, y le compromete con una causa que puede resultar equivocada.
- La utilidad prácticaEl requerimiento cubre todas las causas capaces de producir esa manifestación. Quien nombra la causa estrecha su propio requerimiento sin necesidad.
El plazo — concreto, no «a la mayor brevedad»
Es adecuado el plazo en el que una empresa de capacidad media puede subsanar el vicio. Depende del esfuerzo necesario, no de la impaciencia del comitente. Lo decisivo es que se indique una fecha concreta.
- Un plazo corto no es nuloUn plazo demasiado ajustado no invalida el requerimiento: por regla general pone en marcha el plazo adecuado. Aun así, no conviene confiarse.
- Peligro en la demoraAnte daños derivados inminentes el plazo puede ser muy breve; la urgencia debe entonces figurar en el propio requerimiento.
- Qué es posible tras su vencimientoSolo entonces entran en juego la ejecución sustitutoria a costa de la empresa (§ 13 apdo. 5 n.º 2 VOB/B, § 637 BGB), la reducción del precio o la resolución.
La recepción pesa más que el envío
El plazo corre desde la recepción por la empresa, no desde el envío. En un litigio corresponde al comitente probar que el requerimiento llegó y cuándo — el obstáculo más subestimado en la práctica. También la prórroga de la prescripción del § 13 apdo. 5 n.º 1 VOB/B depende de la recepción.
Un correo electrónico acredita el envío, no la entrega. Lo que sostiene es aquello que documenta la recepción: un acuse, la entrega contra firma, el correo certificado — o un sistema en el que la empresa abrió y confirmó el aviso.
Los cinco errores más frecuentes
Requerimiento conjunto sin asignación
Treinta vicios en una lista y ninguno descrito por separado: en un litigio se desmorona el requerimiento entero.
Sin plazo
«Rogamos subsanar en breve» no es un plazo. Sin fecha no hay consecuencia jurídica.
La causa en lugar del síntoma
Ata el requerimiento a una tesis que puede resultar falsa.
Recepción no acreditada
El correo en la bandeja de enviados no prueba nada sobre la entrega.
Comunicado de palabra en obra
El clásico. El § 13 apdo. 5 VOB/B exige forma escrita para la prórroga de la prescripción.
Mejor así
Un vicio, un expediente: descripción, ubicación, fotografía, plazo, destinatario y recepción en el mismo sitio.
Requerimientos que se documentan solos
Con Construction Defects el requerimiento nace del vicio ya registrado: descripción, ubicación en el plano y fotografía ya están, se fija el plazo, la empresa recibe el aviso en su propio acceso — y el sistema deja constancia de cuándo lo abrió. El requerimiento conforme a la VOB en PDF se genera con un clic, a partir del mismo contenido.
Preguntas frecuentes
¿El requerimiento debe ser por escrito?
Para la prórroga de la prescripción del § 13 apdo. 5 n.º 1 VOB/B, sí. Por lo demás rige la regla: lo que no se puede acreditar no ha ocurrido a efectos de un litigio.
¿Basta un correo electrónico?
Como forma escrita simple, por lo general sí. El problema no es la forma, sino la prueba de la recepción: asegúrela por separado.
¿Cuánto puedo esperar antes de requerir?
Hasta que venza el plazo de prescripción. Ante daños derivados inminentes, no obstante, demorarse puede constituir concurrencia de culpas; entre empresarios rigen además los deberes de examen y denuncia del § 377 del código de comercio alemán.
¿Y si la empresa niega el vicio?
El plazo corre igualmente. Vencido sin resultado, cabe la ejecución sustitutoria, la reducción del precio o un procedimiento autónomo de prueba: para los tres, el requerimiento documentado es el punto de partida.
¿Debo requerir cada vicio por separado?
Puede reunir varios vicios en un mismo escrito, pero cada uno ha de describirse de modo que sea localizable por sí mismo, y cada uno necesita su propio plazo.
¿Vale también antes de la recepción?
Sí, a través del § 4 apdo. 7 VOB/B: la empresa debe sustituir a su costa las prestaciones reconocidas como defectuosas ya durante la ejecución.
El requerimiento que nace del vicio.
En 45 minutos mostramos el camino desde la fotografía en obra hasta el requerimiento entregado, con el plazo en marcha y la recepción acreditada.