Praktijkhulpmiddel
Opleveringsrapport volgens VOB/B: het sjabloon dat de voorbehouden niet vergeet
De oplevering verschuift bewijslast, risico en termijnen. Het rapport is het document waaraan jaren later alles wordt afgemeten — dit sjabloon leidt in zeven delen door wat er op de dag van de oplevering in hoort.
Praktijkhulpmiddel van de Open Experience GmbH. · Stand: september 2026
Wat is het opleveringsrapport?
Het opleveringsrapport legt de oplevering van een bouwprestatie volgens § 12 VOB/B vast: wie erbij betrokken was, welke prestatie wordt opgeleverd, of de oplevering wordt verklaard of geweigerd, welke gebreken en welk restwerk met welke termijn zijn vastgesteld, welke voorbehouden de opdrachtgever verklaart — in het bijzonder wegens bekende gebreken en de contractuele boete — en wanneer de verjaring van de gebrekenaanspraken begint. Het sjabloon is bedoeld als Word-bestand om op de dag van de oplevering in te vullen; de toelichting op deze pagina zegt bij elk veld waarom het telt.
Juridisch kader: Duitsland (burgerlijk wetboek BGB, aanbestedings- en contractregels VOB/B, honorariumbesluit HOAI). In andere landen gelden andere regels, en contractuele afspraken gaan voor op de hier genoemde standaardtermijnen.
Sjabloon downloaden
Word-bestand om op het scherm of met de hand in te vullen, pdf om af te drukken. Zeven delen, lege tabellen voor gebreken en restwerk, handtekeningvelden.
Vrijblijvend voorbeeld, geen juridisch advies. Contractuele afspraken en het concrete geval gaan voor. Controleer contractuele grondslag, termijnen en voorbehouden vóór de ondertekening; bij weigering van de oplevering of een geschil over wezenlijke gebreken wint u juridisch advies in. Rechtsstand Duitsland.
Zo werkt u met het sjabloon
- Vóór de afspraak voorbereidenDeel 1 invullen, bekende gebreken en restwerk uit de lopende gebrekenlijst alvast in deel 3 en 4 opnemen. Wie met een leeg blad naar de rondgang komt, vergeet op de dag van de oplevering het meest.
- Op de dag van de oplevering afrondenVaststellingen direct noteren, foto's nummeren, het rapport ter plaatse door iedereen laten ondertekenen. Een dagen later „gereconstrueerd" rapport verliest zijn bewijswaarde.
- Elk gebrek afzonderlijkPlaats, symptoom en termijn per regel. Een verzamelregel „diverse gebreken" is in een geschil niets waard. Restwerk hoort in deel 4, niet in de gebrekenlijst.
- Voorbehouden aankruisen, niet omschrijvenBekende gebreken en de contractuele boete worden uitdrukkelijk voorbehouden (deel 5). Wat daar niet staat, geldt als niet voorbehouden.
- Kopie tegen ontvangstbewijsElke partij ontvangt het ondertekende rapport; overhandiging ter plaatse tegen handtekening of aantoonbare verzending. De datum in deel 6 is het belangrijkste getal van het project.
Wat niet in het rapport staat, is bij de oplevering niet vastgesteld en niet voorbehouden — en is daarmee in de regel verloren.
Deel 1 — Betrokkenen en object
Koppelt het rapport aan het juiste contract. Bij deelopleveringen moet duidelijk zijn welk op zichzelf afgerond deel is bedoeld.
- Bouwproject[Naam en adres van het bouwproject]
- Contract[Opdracht / perceel / discipline, contractdatum, contractuele grondslag: VOB/B of BGB]
- Opdrachtgever[Bedrijf; bij de oplevering vertegenwoordigd door — naam, functie]
- Aannemer[Bedrijf; bij de oplevering vertegenwoordigd door — naam, functie]
- Overige deelnemers[Bouwtoezicht, adviseurs, deskundigen — naam en rol]
- Object van de oplevering[Gehele prestatie of deeloplevering volgens § 12 lid 2 VOB/B — welke op zichzelf afgeronde delen van de prestatie]
- Plaats, datum, tijdstip[Plaats], [datum], [begin – einde van de rondgang]
- Verzoek om oplevering[Gereedmelding of verzoek om oplevering van de aannemer, ontvangen op — datum; termijn volgens § 12 lid 1 VOB/B: twaalf werkdagen]
Deel 2 — Opleveringsverklaring
De kern van het rapport: wordt er opgeleverd, onder voorbehoud opgeleverd of geweigerd? Weigeren mag de opdrachtgever alleen bij wezenlijke gebreken (§ 12 lid 3 VOB/B) — en hij moet ze concreet benoemen.
- Vorm van de oplevering☐ Formele oplevering (§ 12 lid 4 VOB/B) ☐ Deeloplevering (§ 12 lid 2 VOB/B)
- Resultaat☐ De prestatie wordt opgeleverd. ☐ De prestatie wordt opgeleverd onder voorbehoud van de in deel 3 en deel 5 genoemde punten. ☐ De oplevering wordt wegens wezenlijke gebreken geweigerd (§ 12 lid 3 VOB/B).
- Bij weigeringWezenlijke gebreken die de weigering dragen: [verwijzing naar de nummers in deel 3]. Nieuwe opleveringsdatum: [datum]. Gezamenlijke vaststelling van de toestand volgens § 650g BGB: [afgesproken op / uitgevoerd op]
- RechtsgevolgenMet de oplevering gaan risico en bewijslast over op de opdrachtgever (§ 12 lid 6 VOB/B); zij is voorwaarde voor de opeisbaarheid van de eindbetaling (§ 641 lid 1 BGB, § 16 lid 3 VOB/B) en voor het begin van de verjaring van de gebrekenaanspraken (deel 6).
Deel 3 — Vastgestelde gebreken
Per gebrek één regel: een vindbare plaats, het symptoom (niet de vermoedelijke oorzaak), een termijn als kalenderdatum en de fotoverwijzing. De regels hieronder zijn fictieve voorbeelden; het bestand bevat lege regels.
| Nr. | Plaats (gebouw, bouwlaag, ruimte) | Gebrek — wat er te zien is | Termijn voor herstel | Foto / opmerking |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Begane grond, gang 0.12 | Tegelvloer: twee holle plekken voor de deur, voegscheur circa 40 cm | 30 september 2026 | Foto's 3 en 4 |
| 2 | 1e verdieping, groepsruimte 1.03 | Raamvleugel sluit niet dicht, afdichtingsrubber zichtbaar platgedrukt | 30 september 2026 | Foto 7 |
| 3 | Buitenruimte, noordzijde | Plintaansluiting van de gevel: afgesprongen pleisterwerk circa 30 × 20 cm | 15 oktober 2026 | Foto 9, bij regen genomen |
Wezenlijke gebreken die een weigering dragen, in deel 2 benoemen. Gebreken die de opdrachtgever kent en waarvoor hij de oplevering toch verklaart, in deel 5 voorbehouden.
Deel 4 — Restwerk
Niet-verrichte prestatie is geen gebrek: zij blijft verschuldigd, krijgt een datum van gereedkoming en wordt afzonderlijk opgeleverd. Fictieve voorbeelden.
| Nr. | Prestatie (bestekpost) | Omvang | Gereed uiterlijk | Opmerking |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Plinten gang begane grond (post 04.12) | circa 18 m | 26 september 2026 | Materiaal op de bouwplaats |
| 2 | Instructie ventilatie-installatie (post 09.30) | 1 afspraak met de beheerder | 2 oktober 2026 | Verslag van de instructie nasturen |
Restwerk blijft open tot het is verricht en opgeleverd — het is geen reden om de gehele oplevering te weigeren als de prestatie in essentie gereed is.
Deel 5 — Voorbehouden
De regels die het vaakst ontbreken en het duurst zijn. Een voorbehoud is een uitdrukkelijke verklaring, geen bijzin.
- Contractuele boete☐ De opdrachtgever behoudt zich de contractuele boete voor wegens [overschrijding van de datum van gereedkoming met … werkdagen / andere grond]. (Volgens § 11 lid 4 VOB/B volstaat het voorbehoud tot aan de eindbetaling; volgens § 341 lid 3 BGB moet het bij de oplevering worden verklaard — het voorbehoud in het rapport is de veilige weg.)
- Bekende gebreken☐ De opdrachtgever behoudt zich zijn rechten voor wegens de in deel 3 opgesomde gebreken (§ 640 lid 3 BGB).
- Overige voorbehouden☐ [bijv. ontbrekende keuringscertificaten, revisiedocumenten, instructies, onderhoudsinstructies — concreet benoemen]
- Verklaringen van de aannemer[Bezwaren of afwijkende opvattingen — met vermelding van de persoon die ze aflegt; een geweigerde handtekening wordt hier aangetekend]
Deel 6 — Termijnen na de oplevering
Met de opleveringsdatum begint de verjaring van de gebrekenaanspraken. Welke termijn geldt, staat in het contract — en hoort hier in één regel vast te liggen.
- Begin van de verjaringDag van de oplevering: [datum]
- Verjaringstermijn voor gebrekenaanspraken☐ 4 jaar voor bouwwerken (§ 13 lid 4 nr. 1 VOB/B) ☐ 5 jaar (§ 634a lid 1 nr. 2 BGB) ☐ contractueel overeengekomen: [termijn] — einde van de termijn: [datum]
- Afwijkende termijnen[bijv. 2 jaar voor mechanische en elektrotechnische installaties zonder onderhoudscontract volgens § 13 lid 4 nr. 2 VOB/B — bouwdelen en einde van de termijn benoemen]
- Zekerheid voor gebrekenaanspraken☐ overeengekomen: [aard, hoogte, teruggave na afloop van de termijn op — datum] ☐ niet overeengekomen
- HerstelVoor herstelde prestaties loopt vanaf de oplevering van het herstel een nieuwe termijn van twee jaar, die niet vóór afloop van de gewone termijn eindigt (§ 13 lid 5 nr. 1 zin 3 VOB/B). Herstelwerk uit deel 3 wordt hier met datum aangevuld: [nr., opgeleverd op]
Deel 7 — Handtekeningen en verzendlijst
Ondertekend wordt aan het einde van de rondgang, ter plaatse. Weigert een partij te tekenen, dan verandert dat niets aan de opleveringsverklaring van de opdrachtgever — de weigering wordt in deel 5 aangetekend.
- Opdrachtgever[Naam, functie] — plaats, datum, handtekening
- Aannemer[Naam, functie] — plaats, datum, handtekening
- Bouwtoezicht / overige deelnemers[Naam, functie] — plaats, datum, handtekening
- Bijlagen☐ Gebrekenlijst met foto's ☐ Tekeningfragmenten ☐ Opmeting ☐ Lijst van overhandigde documenten ☐ [overige]
- Verzendlijst en ontvangst[Ontvanger per exemplaar; overhandiging ter plaatse tegen handtekening of aantoonbare verzending op — datum]
De duurste fouten bij de oplevering
Contractuele boete niet voorbehouden
Bij BGB-overeenkomsten is zij daarmee verloren (§ 341 lid 3 BGB); bij VOB/B blijft alleen het voorbehoud tot aan de eindbetaling over.
Bekende gebreken zonder voorbehoud
Wie een gebrek kent en zonder voorbehoud de oplevering verklaart, verliest daarvoor nakoming, prijsvermindering en schadevergoeding (§ 640 lid 3 BGB).
Gebreken zonder termijn
Een gebrek zonder kalenderdatum zet niets in gang.
Restwerk als gebrek
Wie beide verwart, maakt van verschuldigde prestatie een garantiegeval met de verkeerde termijn.
Rapport dagen later
Uit het geheugen geschreven, zonder handtekening van de aannemer — bewering in plaats van bewijs.
Zo hoort het
Op de dag van de oplevering, ter plaatse, elk gebrek afzonderlijk, voorbehouden aangekruist, alle handtekeningen, kopie tegen ontvangstbewijs — klaar voordat de bouwplaats wordt verlaten.
Oplevering in de ochtend, rapport bij het verlaten van de bouwplaats
In Construction Defects, de toepassing voor gebrekenbeheer, wordt de opleveringsrondgang het rapport: elk gebrek wordt met foto, plaats en termijn vastgelegd, voorbehouden en handtekeningen komen op de tablet, en de pdf gaat met tijdstempel naar alle betrokkenen voordat iemand de bouwplaats verlaat. De vastgestelde gebreken lopen zonder overzetten door in de garantie.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen oplevering en overdracht?
De overdracht is de feitelijke handeling — sleutels, documenten, instructie. De oplevering is de juridische verklaring dat de prestatie in essentie conform het contract is. Een overdrachtsrapport is daarom alleen een opleveringsrapport als het de opleveringsverklaring bevat; benoem het document eenduidig.
Moet de aannemer ondertekenen?
Nee. De oplevering is een verklaring van de opdrachtgever; zij wordt niet ongeldig doordat de aannemer zijn handtekening weigert. Teken de weigering aan in deel 5, laat de overige deelnemers ondertekenen en bezorg het rapport aantoonbaar.
Wanneer mag de oplevering worden geweigerd?
Bij wezenlijke gebreken (§ 12 lid 3 VOB/B). De weigering moet gemotiveerd en gedocumenteerd worden — met concrete gebreken uit deel 3, niet met algemene kritiek. Voor de toestand tot aan de nieuwe datum is er de gezamenlijke vaststelling van de toestand volgens § 650g BGB.
Hoe zit het met de fictieve oplevering?
Volgens § 12 lid 5 VOB/B geldt de prestatie twaalf werkdagen na schriftelijke gereedmelding of zes werkdagen na ingebruikname als opgeleverd, als geen oplevering is verlangd — zonder rapport, zonder vaststelling van gebreken, zonder voorbehouden. Juist daarom loont de formele oplevering.
Geldt het sjabloon ook voor BGB-overeenkomsten?
In grote lijnen wel: oplevering en voorbehoud van bekende gebreken volgen uit § 640 BGB, de verjaring bedraagt vijf jaar (§ 634a BGB), de contractuele boete moet bij de oplevering worden voorbehouden (§ 341 lid 3 BGB). Kruis in deel 6 de BGB-termijn aan en streep de verwijzingen naar de VOB/B door.
Hoe lang moet het rapport worden bewaard?
Ten minste tot het verstrijken van de langste verjaringstermijn uit deel 6 — vanwege mogelijke secundaire aansprakelijkheid en hersteltermijnen aanzienlijk langer. Het rapport is de toestandsopname waaraan elke latere ingebrekestelling wordt afgemeten.
Bronnen en juridische grondslag
De juridische uitspraken in dit artikel berusten op de onderstaande primaire bronnen. Het artikel vervangt geen juridisch advies in een concreet geval.
- VOB/B (uitgave 2016), officiële tekst van het Duitse ministerie BMWSB — § 11 lid 4 (contractuele boete), § 12 (oplevering), § 13 lid 4 en 5 (verjaring, herstel), § 16 lid 3 (eindbetaling) (Duits)
- § 640 Duits BW (BGB) — oplevering, fictieve oplevering en voorbehoud bij bekende gebreken (Duits)
- § 641 Duits BW (BGB) — opeisbaarheid van de vergoeding met de oplevering (Duits)
- § 634a Duits BW (BGB) — verjaring van gebrekenaanspraken, vijf jaar bij bouwwerken (Duits)
- § 650g Duits BW (BGB) — vaststelling van de toestand bij geweigerde oplevering (Duits)
- § 341 Duits BW (BGB) — voorbehoud van de contractuele boete bij de oplevering (lid 3) (Duits)
Het rapport dat op de dag van de oplevering klaar is.
In 45 minuten laten we een complete oplevering zien — van de rondgang tot het ondertekende rapport dat alle betrokkenen nog ter plaatse ontvangen.