Artículo técnico
Gestión de vicios según la VOB/B: una cadena, no un formulario
Gestionar vicios no es llevar listas. Es sostener una cadena — si cede un eslabón, el derecho desaparece por muy fundado que estuviera.
Artículo técnico de Open Experience GmbH. · Estado: agosto de 2026
¿Qué es la gestión de vicios en obra?
La gestión de vicios es el tratamiento continuo de los defectos constructivos desde su constatación hasta el cierre: reconocer el vicio y documentarlo de forma probatoria, comunicarlo al responsable con un plazo, supervisar la subsanación, recibir los trabajos de reparación y seguir el plazo de garantía. La VOB/B (pliego general alemán para contratos de obra) regula tres fases de manera distinta: durante la ejecución (§ 4 apdo. 7), en la recepción (§ 12) y después (§ 13).
Las tres fases — y qué cambia en cada una
El mismo vicio se trata de forma distinta según el momento. Confundir la fase significa acudir a la base jurídica equivocada.
| Fase | Base jurídica | Quién debe probar qué |
|---|---|---|
| *Durante la ejecución* | § 4 apdo. 7 VOB/B — sustituir a su costa la prestación defectuosa | La empresa debe una prestación libre de vicios |
| *En la recepción* | § 12 VOB/B — acta con reservas | Los vicios conocidos deben reservarse o se pierden |
| *Tras la recepción* | § 13 VOB/B — derechos por vicios dentro del plazo de prescripción | El comitente debe probar el vicio |
El cambio en la recepción es el momento más importante del contrato de obra: con él se invierte la carga de la prueba.
Fase 1 — durante la ejecución
Lo que se reconoce como defectuoso mientras la obra sigue en marcha debe ser sustituido por la empresa a su propia costa (§ 4 apdo. 7 VOB/B). Es la fase más barata: el vicio sigue siendo accesible, la empresa continúa en obra y nadie discute responsabilidades.
- El error más caroVicios no documentados antes de cerrar los elementos constructivos. Lo que desaparece tras el mortero, el revoco o la impermeabilización solo se prueba después mediante cata.
- Oficios de supervisión intensivaImpermeabilización, aislamiento, encuentros: aquí se intensifica el deber de supervisión, y aquí la documentación completa se rentabiliza.
- Derecho de retiradaSi la empresa no subsana pese al plazo, el comitente puede retirarle el encargo (§ 4 apdo. 7 en relación con § 8 apdo. 3 VOB/B).
Fase 2 — en la recepción
La recepción es la bisagra. Quien no reserva expresamente en el acta los vicios conocidos pierde los derechos derivados de ellos, y otro tanto ocurre con la pena convencional si no se reserva. El acta no es, por tanto, un formulario, sino el inventario con el que se medirá todo años después.
- Qué debe constar en el actaCada vicio constatado por separado, con ubicación y plazo de subsanación, más las reservas expresas.
- La prestación pendiente no es un vicioPrestación no ejecutada y prestación defectuosa son cosas distintas y se documentan por separado.
- El inicio del plazoCon la recepción comienza la prescripción de los derechos por vicios: la fecha del acta es la cifra más importante del proyecto.
Fase 3 — tras la recepción
Ahora la carga de la prueba recae en el comitente. La secuencia es siempre la misma: constatar y acreditar el vicio, requerir por escrito con un plazo adecuado, asegurar la recepción del escrito, supervisar la subsanación, recibir los trabajos de reparación, cerrarlos — y vigilar el nuevo plazo de dos años aplicable a esa reparación.
- Tras vencer sin resultadoEjecución sustitutoria a costa de la empresa (§ 13 apdo. 5 n.º 2 VOB/B), reducción del precio o indemnización: todo ello presupone el requerimiento documentado con plazo.
- El cierre es un paso propioUn vicio no está resuelto porque alguien lo considere resuelto. La reparación se comprueba y el resultado se documenta.
- Garantía durante añosCuatro o cinco años siguen corriendo mucho después de que el equipo se haya ido. Lo que no está en un sistema, vence.
Dónde falla el proceso en la práctica
Una hoja de cálculo como lista de vicios
Sin marca de tiempo, sin enlace a fotografías, sin control de plazos, y con tres versiones circulando.
Falta el responsable
Un vicio sin destinatario no lo trabaja nadie.
Plazo sin aviso
Los plazos de los que nadie avisa, vencen. Sin falta.
Sin cierre
El vicio figura como «resuelto» y nadie lo ha comprobado.
Ruptura en la recepción
La lista de obra y la lista de garantía son dos archivos distintos: la cadena cede justo en el punto más importante.
Mejor así
Un expediente por vicio que sobrevive a la recepción y se lleva consigo la garantía.
Una cadena que no se rompe
En Construction Defects el vicio sigue siendo el mismo expediente: desde el registro en obra, pasando por el acta de recepción, hasta la garantía. Fotografía, ubicación en el plano, responsable, plazo, recepción del requerimiento, subsanación y cierre están unidos en un solo sitio. Sin traspasos entre fases, sin una segunda lista, sin ruptura en la recepción.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo empieza la gestión de vicios?
Con el primer avance de obra, no con la recepción. Lo documentado durante la ejecución es después la única prueba de estados ya inaccesibles.
¿Quién puede constatar vicios?
Constatarlos puede cualquier interviniente; la constatación la debe la dirección facultativa como prestación básica de la fase 8 de la HOAI alemana.
¿Qué diferencia hay entre vicio y prestación pendiente?
Un vicio es una prestación ejecutada pero no conforme al contrato. Una prestación pendiente no se ha ejecutado en absoluto. Ambas se tratan por separado.
¿Los subcontratistas necesitan accesos propios?
No es obligatorio, pero casi siempre conviene: quien ve el vicio directamente en su acceso y cierra allí la reparación acorta la cadena en dos errores de transmisión.
¿Cuánto tiempo hay que conservar la documentación?
Al menos más allá del plazo de prescripción. Por la posible responsabilidad posterior es aconsejable bastante más.
¿Cuenta también un aviso del usuario?
Sí, pero para el cómputo del plazo cuenta el requerimiento dirigido a la empresa. Un aviso surgido del uso debe, por tanto, encontrar su camino hasta el expediente.
Un expediente que sobrevive a la recepción.
En 45 minutos mostramos el recorrido de un vicio desde la obra hasta el final de la garantía, sin cambiar de sistema por el camino.